Tavaly december óta több lépcsőben szigorodtak a hitelfelvételi szabályok.

A változások nem igazán a hitelesek érdekeit szolgálják, ismét túl sikerült lőni a célon…

Korábban…

Az elmúlt években – ha valakinek nehézségei támadtak a felvett hitelének a fizetésével vagy csak kedvezőbbre szerette volna cserélni a meglévő hitelét – akkor több lehetőség közül is választhatott. Ha láthatóan időben fizette a korábbi hitelét, akkor még jövedelem vizsgálata nélkül is kedvezőbb hitelhez tudott jutni és itt nem csak a kondíciókra, hanem a hitel kockázatára is gondolok: egy forintban fix részletű devizahitel esetén az árfolyam “kilengése” nem okoz gondot, minden hónapban forintban azonos törlesztést kell fizetni, a havi különbözeteket pedig a tőke “terhére” számolják el.

Most…

A változások arra irányultak, hogy maximálják a jelzáloghitelek mértékét az ingatlan értékéhez viszonyítva, szigorú jövedelem vizsgálathoz kössék a hitelfelvételt egy olyan országban, ahol ezen a téren jócskán volna mit rendbe tenni – és nem a hiteleknél kellene talán elkezdeni. Továbbá kissé megkésve, de keretet teremtettek a hitelközvetítői tevékenység végzéséhez, hogy a továbbiakban csak megfelelő végzettséggel és feltételekkel rendelkezők foglalkozhassanak ilyen ügynöki tevékenységgel.

A legutolsó lépés az volt, hogy ellehetetlenítették a lakossági deviza jelzáloghitelezést. A jövőben csak forint hitel van és kész. Egy olyan országban, amely az Európai Unió tagja és a gazdasági kockázatok kezelése érdekében a minél gyorsabb euró bevezetésre törekszik…

Már éppen visszaesett a devizahitelezés egy normál szintre, ez a végső tiltás már igazán nem kellett volna, hiszen kényszerpályára terelte a hitelfelvevőket. Aki most vesz fel hitelt, az hiába fél az itthoni emelkedő kamatszinttől, nem válogathat – csak forint hitel van. Aki már svájci frankban eladósodott, az nem tud a hitelétől szabadulni, mert a jelenlegi árfolyamon csak devizahitellel lenne érdemes azt kedvezőbbre cserélni (ismétlem: alacsonyabb kockázatúra), de az csak korlátozott mértékben van, forintra pedig nem érdemes. Tehát marad a kedvezőtlen hitele és legfeljebb belerokkan a megduplázódott részletekbe.

Hogyan lehet hitelt kiváltani?

Elvileg lehet egy devizahitelt devizahitellel kiváltani, nézzük hogyan.

• A hitel jelenlegi összege és a hitelfelvétel során felmerülő költségek együttesen nem lehet több, mint a kiváltandó hitel ingatlan nyilvántartásba korábban bejegyzett összege (tehát nem az aktuális tartozás).
• Amennyiben mégis több lenne, akkor önerőből kell csökkenteni a kiváltandó hitel összegét és/vagy a meghitelezett díjakat, illetve a kiváltandó hitel előtörlesztési díját előre kell kifizetni.
• Az árfolyamkockázat miatti többletet (5% “puffer”) mindenképpen alkalmazni kell a teljes kölcsönösszeg megállapításánál – ha nem azonos devizanemben történik a kiváltás .
• A nem jelzálogalapú hitelek kiváltása devizakölcsönnel a jövőben nem lehetséges.
• A hitelkiváltó bank az eredetileg bejegyzett összegre (kiváltandó kölcsönhöz kapcsolódó jelzálog bejegyzés) jegyzi be a jelzálogjogát az ingatlanra keretbiztosítéki jelzálogjog formájában. De az ügyfél tartozása minden esetben csak a ténylegesen fennálló kölcsöntartozás és járulékai erejéig áll fenn, hiába nagyobb a keretjelzálog összege ennél.

• További feltétel, hogy a kiváltandó kölcsön szerződéskötésének dátuma 2010.március 1. előtti legyen. Ha ezután kötötték a szerződést, akkor figyelembe kell venni a kormányrendelet szerinti alábbi finanszírozási korlátokat:

• Forint alapú kölcsönök esetén a maximális finanszírozási arány az ingatlan forgalmi értékének75%-a lehet.
• Euró alapú kölcsönök esetén a maximális finanszírozási arány az ingatlan forgalmi értékének 60%-a lehet.
• Svájci frank alapú kölcsönök esetén a maximális finanszírozási arány az ingatlan forgalmi értékének 45%-a lehet.

A fenti hitelkiváltási arányokat nem kell betartani azoknál a hitelkiváltásoknál, ahol a kiváltandó kölcsön összege nem növekszik (az átváltásból adódó árfolyamok miatt keletkezett növekedés nem tekintendő növekedésnek) és

- svájci frank alapú kölcsönét euró vagy forint alapú kölcsönnel váltja ki,
- euró alapú kölcsönét euró vagy forint alapú kölcsönnel váltja ki,
- forint alapú kölcsönét forint alapú kölcsönnel váltja ki.

Minden más esetben (amikor pl. több hitelre van szükség) csak úgy lehet hitelt kiváltani, új hitelt felvenni, hogy az csak forint alapú lehet és az összes fentiekben említett szigorítás érvényesül.

Vegyünk egy példát

Valaki szerencsétlen pillanatban (árfolyamnál) vett fel svájci frank alapú hitelt és most szeretné egy kedvezőbbre cserélni. A hitel kapcsán 20.000 CHF erejéig került jelzálogjog bejegyzésre, a fennálló tartozás pedig 16.000 CHF. Tehát egy euró alapú hitellel van lehetőség a hitel kiváltására max 20.000 CHF-nek megfelelő euró mértékig! Ebbe az összegbe az összes költségnek bele kell férnie a hitel kiváltása mellett. Az új hitelt euróban veszik fel és euróban is utalják át a régi bankba.

Kockázatok és mellékhatások…

A hitelkiváltást megelőzően meg kell vizsgálni, hogy mennyivel emelkedik a hitelünk összege a korábbihoz képest és hogyan alakul a havi törlesztőrészlet, milyen költségekkel jár az új hitel felvétele. A kiváltás legnagyobb előnye az, hogy a havi részlet forintban rögzített lesz, vagyis nem ugrál minden hónapban a részlet, hanem fix. Nem jelenthet váratlan kiadást a törlesztés, hanem 3 évig változatlan kamat mellett azonosak a havi részletek!

Csak jelzáloghitelt lehet kiváltani és többlet hitelre nincs lehetőség (a felmerülő költségeket lehet korlátozott mértékben lehet meghitelezni).

Ennyi maradt, ezt a lehetőséget hagyták meg a jó adósoknak, aki pedig jelentős elmaradásban van, esetleg a hitelét már fel is mondták, annak jelenleg semmilyen pénzügyi megoldás nem áll a rendelkezésére. A bankok biztosítanak némi lehetőséget a késedelmeseknek, de ezek tapasztalatom szerint nem jelentenek valódi és hosszú távú megoldást.

A hitelügyintézéshez kérje segítségünket.

dr.Tatár Attila

E-mail cím: info@bankweb.hu
Telefonszám: 20/462-88-50, 1/239-0370
Iroda: 1139 Budapest, Pap K. u.18/b.